2022-09-16 20:25:55
房地产市场依然处于下行通道，底部仍未出现。
9月16日，国家统计局发布8月份房地产相关数据，所有指标继续下跌。8月份，房地产开发投资同比下跌13.8％，跌幅较7月扩大1.5个百分点；商品房销售面积同比下跌22.6％，跌幅较7月收窄6.3个百分点；全国土地购置面积同比下跌56.6％，跌幅较7月扩大9.3个百分点；国房景气指数由7月的95.3下跌至95.07，继续刷新2016年初以来最低水平。
房价下跌城市数量大为增多。8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，较7月份分别增加10个和5个。
也有一些积极信号值得关注。在各地“保交楼”政策支持下，8月份全国商品房竣工面积同比下跌2.5％，较7月份36％的跌幅大大收窄，这意味着保交楼促交付取得明显进展。
面对这份成绩单，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，尽管房地产市场出现了一些积极变化，但也要看到，整个房地产市场仍然还处在下行过程中，从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。
“推动房地产市场平稳健康发展仍然要继续付出努力。”付凌晖说。
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经济面回温 楼市继续下跌
值得点赞的是，经济面出现回温迹象。
国家统计局数据显示，从生产端看，8月规模以上工业增加值同比增长4.2％，较7月回升0.4个百分点；从需求端看，固定资产投资同比增长6.5％，较7月份提升3个百分点。
分类看，8月房地产开发投资增速同比下降13.8％，仍在负增长区间；制造业投资累计同比增长10％，7月份为9.9％，基本平稳；基建投资累计同比增长8.3％，7月份为7.4％，去年全年为0.4％，足见基建投资正持续发力且成为稳增长的重要抓手。
从消费端看，8月社会消费品零售总额同比增长5.4％，较7月份的2.7％明显回升。其中，餐饮收入8月同比增长8.4％，7月份为同比下降1.5％，大幅转正。
就业状况也在持续改善。前8个月城镇新增就业人数898万，低于2021年同期的938万，但高于2020年同期的781万。
但楼市各个指标却仍在下行。
最为明显的就是房地产开发投资增速，跌幅已连续4个月扩大。这一指标主要受土地购置、新开工面积持续下跌影响。土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70％左右，这二者已分别连续下跌15个月、13个月，且近几个月呈现35％~50％巨大跌幅。
1~8月，全国土地购置面积同比下跌49.7％，较1~7月的48.1％扩大1.6个百分点；8月单月同比跌幅为56.6％，较7月份的47.3％明显扩大。
1~8月，新开工面积同比下降45.7％，较1~7月份的45.4％继续扩大，且同比降幅已连续5个月超过4成。
从销售端来看，8月，商品房销售面积同比下滑22.6％，较7月28.9％的跌幅有所收窄；商品房销售额同比下滑19.9％，同样强于7月表现（下滑28.2％）。8月居民部门中长期贷款新增2658亿元，环比7月多增近1200亿元；中长期贷款的主要构成就是个人住房贷款。政策层层利好下，房地产销售降幅似乎正在收窄。
但也有市场人士认为，跌幅收窄主要在于去年8月份房地产销售同比跌幅较大，导致基数较低。据市场机构统计，今年8月份30个大城市新房成交面积同比下降18.7％，环比下降6.03％。
从资金面看，8月份房企到位资金同比下降21.7％，较7月份25.8％的降幅收窄。其中，国内贷款同比下降17.6％，7月份为下降36.8％；自筹资金同比下降18.4％，同样优于7月份的20.6％，显示出房企融资渠道正在逐渐改善。
8月底，国务院常务会议明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，叠加8月22日央行下调5年期以上LPR利率15个基点，均为各地优化楼市政策释放了空间。
融360统计数据显示，8月首套房贷款平均利率已经降至4.39％，为2014年统计以来最低水平。
但这些利好对于提振市场信心的作用仍然有限。8月份国房景气指数降至95.07，较7月下降0.23，继续刷新2016年初以来最低水平。
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房价下跌城市数量大增
相比于房地产销售端略有改善，房价下跌步伐仍未止住，“稳房价”压力加大。
国家统计局数据显示，8月份除一线城市新房价格环比微涨；二三线城市无论是新房还是二手房价格，均环比转降或降幅扩大。
其中，一线城市新房价格环比上涨0.1％，涨幅较7月回落0.2个百分点；二手房价格环比由7月上涨0.2％转为持平。二线城市新房价格环比由7月持平转为下降0.2％；二手房价格环比下降0.3％，降幅较7月扩大0.1个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4％和0.5％，降幅较7月分别扩大0.1和0.2个百分点，且已连续12个月下跌。
对于房价下滑面扩大原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“一是7月份疫情在部分城市再次出现，8月疫情进一步扩散，包括一二线热点城市管控力度加大，导致线下看房和交易受到影响；二是企业风险处置偏慢，购房者对新房接受度下降，叠加疫情冲击，居民购房预期下降；三是房企风险继续释放，出险名单企业持续增加，银行金融机构对企业资金投放非常谨慎，开发商资金链继续紧张，在商品房定价上相对理性。”
从下跌城市数量来看，8月份，70个大中城市中50个城市新房价格环比下跌，比7月份增加10个，下跌数量创2015年3月以来新高；49个城市同比下跌，也是2016年以来新高。
二手房价格方面，70个大中城市中，有56个城市环比下跌，61个城市同比下跌，同比下跌城市数量亦创2015年8月以来新高。可以说，当前大部分城市房价已经跌回一年前。
从具体城市表现看，8月份，上海新房价格环比涨幅最大，为0.6％；其次是北京、南京、杭州、成都、无锡，环比涨幅均为0.4％；杭州新房价格同比涨幅最大，为6.5％。二手房价格环比涨幅前三名，同样是被南京、上海、成都摘得，涨幅分别为0.7％、0.6％、0.6％。这些均为城市基本面较好的一二线热点城市。
楼市何时能触底，目前市场面说法不一。
民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，当前，除一线城市外，各地大都继续放宽房地产调控政策，包括取消限购、限贷等，随着政策调整效果显现以及基数逐渐走低，房地产开发投资拐点或于四季度出现。同时，在“保交楼，稳民生”导向下，通过加大流动性注入、重启项目，进而切断风险传播链条，市场信心将逐渐修复，房地产市场有望见到拐点。
在李宇嘉看来，当前保交楼和风险处置进入攻坚期，供给端冲击继续存在，房地产行业全链条下行态势短期内难以扭转。只有供给端问题逐步解决，需求端对风险的担心下降，对期房的接受度提高，供需两端的良性循环才能实现。
“疫情冲击及经济下行导致需求端支付能力下降的同时，预期明显弱化，房价还在历史高位上，这是阻碍需求回升的主因。未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。”李宇嘉表示。
