2022-09-16 20:30:56
国家统计局周五发布的数据显示，8月，房地产市场继续探底。全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下跌的城市分别有50个和56个，数量均创年内新高。
分析师指出，除了季节性因素外，楼市成交也受到多个城市疫情管控的影响，更重要的是，市场对于烂尾楼的担忧情绪仍未缓解。和7月相比，新房和二手房价格环比下跌的城市分别增加了10个和5个。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，无论是从供给端看还是需求端看，房地产行业的问题都比较严重。
“供给端，房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。需求端，疫情持续冲击，居民收入下降，对未来的预期比较悲观、买房信心下降，而房价下跌更加重了这种预期。”他说。
中原地产首席分析师张大伟表示，烂尾楼事件叠加近期疫情波动，购房者入市更加谨慎，导致8月房价下调城市数量明显增加。虽然地方政府已出台了不少利好买房的政策，但效果不佳。“一线城市尚没有明显的宽松政策，而二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。”
从城市能级看，8月，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手房价格环比由上月上涨0.2%转为持平。其中，上海楼市走出疫情阴影，表现趋稳，新房、二手房价格均上涨0.6%，新房价格涨幅全国第一，二手房价格涨幅仅比排名第一的南京低了0.1个百分点。
二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下跌0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
不仅是在购房端，从建设端看，楼市也仍处在寻底阶段。国家统计局数据显示，1-8月，全国房地产开发投资同比下降7.4%，降幅比上月扩大1.0个百分点。前8个月房地产开发企业房屋施工面积同比下降4.5%，降幅比上月扩大0.8个百分点；其中，房屋新开工面积同比下降37.2%，降幅比上月扩大1.1个百分点。另外，1-8月，全国房企土地购置面积同比下降49.7%，降幅比上月扩大1.6个百分点。
以上数据显示，整个地产行业预期仍然不强，开发商拿地和新开工意愿均较低。分析师认为，核心原因依然在于资金压力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近几个月房企土地购置面积普遍都是同比下跌近50%的水平，说明目前房企拿地积极性确实不高，这和房企资金压力大是有直接关系的。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，销售回款不足、融资难度大使得大部分房企现金流无法改善，房企投资动力不足。“当前市场亟需各方注入流动性，如限购限贷政策的全面优化为市场注入住房需求，使得销售市场得以流动。”他说。
近期利好房地产市场的消息不少。为降低购房成本，8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），其中和房贷利率相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.3%。8月24日，国务院常务会议又提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”。
“保交楼”政策力度也在不断加大。7月28日，中共中央政治局会议在部署下半年经济工作时明确提出，要落实地方政府责任，稳定房地产市场，保交楼、稳民生。随后，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门研究出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。地方层面，郑州、绍兴和南宁已陆续推出纾困基金，郑州更是明确提出“确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。
展望后市，分析师普遍认为，短期内楼市可能会继续探底，需要出台更多能转变市场预期的政策。
东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青表示，政策面需要在引导房贷利率下行方面进一步发力。未来即使政策利率不动，5年期贷款市场报价利率（LPR）也还有一定的下调空间，这是扭转楼市预期、带动房地产行业企稳回暖的关键。
张大伟表示，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。“ 特别是针对烂尾楼业主，银行在放款和预售资金监管上存在一定问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。”他说。
58安居客房产研究院分院院长张波也表示，对房企预售资金监管的政策需要更加灵活，一方面要切实保障资金的合理用途，落实保交楼，另一方面需要各类政策的支持以推进资金的高效运用。他强调：“保障项目交付，保持房价稳定，才能更有效稳定市场。”
