2022-09-16 20:32:40
国家统计局今日（９月16日）公布的《2022年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-8月份全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%。商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。
同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有19个，环比下跌的城市有50个，1个城市环比持平。二手住宅方面，环比上涨的城市仅13个，环比下跌的城市有56个，1个城市持平。根据易居研究院测算，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-2.1%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.3%。
从数据上看，当前房地产仍处于下行通道。对此，易居研究院认为，在刺激房地产开发投资方面要有创新政策，以确保该指标不失速。另外，从房价方面来看，新房表现继续颓废，要警惕市场进一步降温的风险。虽然部分重点城市表现相对不错，但要看9月份交易数据。随着新一轮购房政策放松开启，客观上有助于促进房价的趋稳和健康。同时，二手房市场与一手房走势一致，下行压力略有增大。从稳定健康发展的角度看，后续需要关注二手房的交易态势。在9月份的购房政策中，对于此类市场的政策放松也需要加大，二手房的活跃也将带动一手房的交易。
房地产仍处下行通道
具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，继续面临降温压力。1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，当前要继续稳投资，注重开发商的投资拿地意愿和新开工意愿，在刺激开发投资方面要有创新政策，以确保该指标不失速。
从房地产开发企业土地购置面积来看，1-８月份，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%；土地成交价款3819亿元，同比下降42.5%。房地产开发企业到位资金方面，1-8月份，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款12280亿元，下降27.4%；利用外资59亿元，增长11.6%；自筹资金35771亿元，下降12.3%；定金及预收款32719亿元，下降35.8%；个人按揭贷款16243亿元，下降24.4%。
从数据来看，最近几个月土地购置数据普遍保持在下跌近50%的水平。严跃进认为，这说明土地数据改善方面并不明显。目前拿地方面积极性不高，和房企资金压力大有直接关系。另外，从到位资金情况看，和外部金融环境存在略矛盾和不吻合的地方，也说明当前要夯实既有政策，真正促进房企资金状况的改善。各地要高度重视此类问题，防范滋生出新的金融风险。
商品房销售继续处于盘整阶段
商品房销售情况方面，继续处于盘整阶段，最近几个月普遍保持在下跌近两成的水平。从单月销售情况看，则略有回升。
数据显示，1-8月份商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
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根据2022年以来的国家统计局数据分拆后测算，8月份商品房销售面积为9712万平方米，环比上涨4.94%。商品房销售额为10107亿元，环比上涨4.29%。从同比情况来看，8月份商品房销售面积和销售额相比2021年同期分别下降了22.58%和19.89%。
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另外在库存方面，自年初创下阶段新高后，依然呈连续回落态势。截至8月末，商品房待售面积54605万平方米，同比增长8.0%。其中，住宅待售面积为26015万平方米，增长15.1%。
房价下降城市个数增加
国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。
根据报告，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有19个，环比下跌的城市有50个，1个城市环比持平，上个月环比上涨和下跌的城市分别为30个和40个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅13个，环比下跌的城市高达56个，1个城市持平。上个月环比上涨和下跌的城市分别为19个和51个。
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具体到各城市表现，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理，8月份上海（0.6%）位居涨幅首位，北京、南京、杭州、成都、银川和无锡以0.4%的涨幅并列第二。北海（-1.4%）、武汉（-1.3%）和湛江（-1.2%）处于跌幅前三位。同比方面，杭州、北京、成都、银川、上海、西安、长沙、深圳、乌鲁木齐、三亚、重庆、赣州、济南、南京、南昌、海口、无锡、合肥、广州、宁波、青岛等21个城市上涨；以北海、湛江和哈尔滨为代表的49个城市处于下跌态势。
在严跃进看来，上涨明显的普遍是重点城市以及基本面不错的城市。其中上海环比涨幅最大，和上海房地产市场较强韧劲有关。实际上上海近期一手房交易确实不错，体现在新房认筹热度高、购房者认购意愿强。这使得新房交易活跃，带动了价格相对坚挺。也说明上海逐渐走出了此前的疫情阴影，房地产市场有趋稳的基础。
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二手住宅方面，8月份南京（0.7%）涨幅居首，上海和成都以0.6%的涨幅并列第二；宜昌（-1.3%）、湛江（-1%）和北海（-1%）位居跌幅前三。同比方面，仅成都、北京、上海、海口、昆明、无锡和赣州7个城市继续呈上涨态势。
从二手房数据来看，南京、上海、成都和昆明等城市表现较好。对此，严跃进特别提醒，昆明二手房相对强劲，需要注意风险。尤其是过去几年昆明新房供应相对偏少，部分购房需求进入二手房市场，此类城市表现有点类似此前海口二手房出现价格上涨的现象。
