2022-09-17 20:26:41
01、前言
现在那么多城市都放松调控，各种想办法救楼市，关键点还是全国楼市降温很明显了。
在6月份的时候全国楼市放松了一波之后，楼市短暂的回暖了一下，等到了8月份开始之后，6月份放松的利好就已经差不多了，楼市就又进入到了ICU了。
统计局发布的8月份全国二手房房价指数，很明显的可以看到全国的大部分城市二手房房价都是下跌的；而且连四大一线城市，也有2个在下跌，只有首都的环比上涨只有0.2%了，距离下跌也很快了。
再不给房地产来个电击疗法，房价下跌的趋势再厉害一些，那到时候电击都没用了。
现在很多人都还沉浸在房价永远涨的想法里面，在他们的世界里面，房价不涨就是因为有限购，有限售等调控手段，如果没有了限购、限售，房价显然是会大涨的。
但实际上现实很残酷的，大家换个角度来想想，如果说放开了限售、放开了限购，结果房价还没涨，那个时候，你还能找到什么理由来安慰自己呢？
就像哈尔滨，全国首个救楼市的城市，首个全面取消限购、限售的城市，从去年10月份就开始救了，但结果呢？
半年了，哈尔滨房价上涨了吗？没有涨，反而还跌了，而且跌幅比以前更大了。
那么再看看郑州，做为全国首个高调放松的二线城市，3月1日郑州楼市宣布救楼市，到现在郑州房价大涨了吗？
大家都觉得放松调控，房价就能涨；而实际上，决定房价涨不涨的核心，还是大家的收入。
举个很简单的例子，假设现在杭州的人均可支配收入不是6万多而是60万，人人都是百万年薪，那么就算有调控、有限贷，杭州房价有可能会不涨吗？
每次房价上涨，前提是在房价上涨前，就有某些行业或者是普遍行业，工资上涨了。
没有工资上涨，房价单独上涨，是很难的。
02、楼市走到这一步，房价也已经很高了
杭州楼市在过去的8月份里面，新房房价环比上涨了0.4%，同比上涨了6.5%，这个涨幅还是比较明显的。
杭州新房市场其实已经出现了降温了，除了一些核心区的倒挂新房房价还能比较热以外，郊区的新房已经不热了。
而且杭州新房房价再这么涨下去，和二手房房价之间的倒挂就会越来越弱，到时候杭州的新房就不好卖了。
杭州的二手房房价现在是处于下跌的，8月二手房房价环比下跌了0.4%，同比没有变化。
在今年的5月份的时候，杭州楼市就放松楼市调控，想让购房者去买杭州的二手房，从而把杭州二手房的热度给炒起来，但是奈何杭州购房者比较聪明，不接盘。
杭州楼市今年的第三次土拍，就已经出现了降温的情况。
杭州的那些房企也看到了杭州房价未来的走势，尤其是对那些郊区的地块，更是很谨慎，生怕自己买到了高价地。
杭州新房楼盘现在还能维持热度，主要是靠杭州二手房房价太虚高了。如果说，杭州房东诚心卖房，二手房降一些，新房也就难了。
事实上，楼市走到这一步，房价也已经很高了。
如果说，年轻人家境很普通，不把家里榨干，就买不起房的话，那么这个时候，还是保守一点，不要把父母榨干，不然的话，万一房价真的没能稳住，后果太严重了。
讲一个身边的故事，这个年轻人是97年的，19年大学毕业，是某个985，学校还蛮好的，就是家底不行，他们家只是一个十八线县城的普通人，他爸是正式工作，他妈是家庭主妇，他们在他们那个县城，有3套房，但是他们那个县城房价不高，新房是4000多元，二手房1500到3500不等。
他在工作两年以后，终于在2021年3月份的时候，在这个城市买了房。结果很悲催，他买在了房价较高点。
查了一下他买的那个小区房价跌幅，他去年花了350多万买的那个三室，现在跌的只有280万左右了，跌了70万左右。
这个年轻人看到身边的本地土著，在当地都有房，而且开的车也是那种小豪车，就他没车没房，在人与人的对比感，让他买房的心情很差。
于是这个小年轻要求他家里人给他在这里买房，他家里人为了这个老家的三套房卖了两套，又把给他结婚的钱拿了出来，给他终于把首付凑够了。
这个小年轻买了这个房子，房贷每个月就1万多，他房贷也还不起，为了给他还房贷，他妈本来在他们那个十八线小县城里面广场舞都不跳了，跑到这来，去了一家超市当收银员，一个月赚3500元，他爸那边也每个月把工资都贴给他，家里过的很拮据。
就为了给他买这个房子，结果关键的是，房价跌了，还跌了70多万。
03、楼市的本质
现在像是苏州、深圳等城市楼市不景气，和这些城市一年来的降薪也有很大的关系。
大家想想，苏州和深圳等体制内工资比较高的地方，以前一个科员，都随便年入25万以上，就算深圳的刚需房房价一平5万，深圳的2个体制内的科员，在一起凑钱买房的话，难度也不是很大。
现在像这些以前工资比较高的城市，薪资一下子下降了20%左右，想想他们的房贷之前占比工资应该就差不多达到了30%到50%左右了，现在薪资一下降了那么多，他们的房贷压力也就增加了，小日子也就没那么安逸了。
那些还没买房的体制内人，看到他们之前的背着房贷压力那么大，房价又没涨，他们就更不会买房了。
少了这波购房群体，购房的人数至少又要少一大截。现在那些二线城市不准完全放开限购，大家有可能想过是另外一种可能呢。
就像现在全国楼市里面，真没那么多，能买得起房，并且真的会投资房产，或者刚需买房的人，如果说一旦全面放开限购，那么各个城市都需要购房者，到时候没有那么多购房者接盘，房价会不会跌的更惨？
就像现在在沙漠里面，一共有50个人被困，但是只有1桶水，只够10个人喝的，如果说现在放开限购，让这50个人都抢着喝这一桶水，那么有可能50个人都会完蛋，但如果说限喝，按照较低的生理需求来配给，那么结果有可能活下来的人，就会比较多了。
在我看来，国内的高速发展期结束了，国内的人口即将负增长了，WTO的红利期结束了。
经历过楼市周期的人都知道，房价大涨之后，就会有大跌。
2008年那轮房价大涨以后，房价从2011年底，一直跌到了2015年底，跌了5年多。
2016年的这轮房价大涨后，房价从2018年中下旬，一直跌到了2020年下半年。
2020年底这波房价大涨以后，房价从2021年下半年开始，跌到现在。
大家有没有发现一点，想要稳住楼市，越来越难了，楼市的周期爆发的越来越危险了。
这里面楼市的本质，就是国内的基本盘发生了变化。
就像你一个20岁的年轻人，你一天吃4碗饭，你什么事没有，但是你让一个40岁的中年人，你让他一天吃4碗饭，他撑的不行，身体都难受。
国内的宏观环境已经变了，如果房价再次大涨，国内还能稳的住吗？
房价再怎么涨，房贷是实打实的。房价涨的越高，后面买房的人房贷就会越来越高。
2008年那次房价上涨，是大家的工资普涨，一起抗的这波房价上涨。
2015年那波房价上涨，是靠着部分行业人员的工资上涨，比如说互联网、教培、金融、房地产等等的，撑起来的。
2020年那波房价上涨，是靠着精英层以上的人收入上涨，才撑起来的，所以2020年这波上涨，普通二手房根本没有什么动静，大部分人工资都没涨，撑不起房贷。
那么现在这波，指望什么人去撑呢？
04、总结
现在国内还是既想要保住房价不跌，又想要保住汇率不跌，还要大A能雄起。
既要，又要，还要。只是这几样东西，都不好保。
如果说不保房价的话，让房价大跌，那真的是银行第一个就悲催了，那么多抵押物都是房产，要是房价跌了，这个抵押物要不要追加呢，要是那些企业不要这些抵押物了，该怎么办？
就像那些房企躺平了，直接烂账不还，你能把房企怎么样。
如果说不保汇率的话，让RMB这么一直贬值下去，就算国内物价能不大涨，资本外流是一定的，毕竟不管你怎么控制。
资本的天性就是逐利的，现在国外美债收益率那么高，把钱存在国内那点收益，想想人家愿不愿意。
只有大A，爹不疼，娘不爱的。
