2022-09-19 16:33:44
国内的楼市分化越来越明显了。
在不同的城市感受到房地产市场的温度是不一样的，比如你在北上广深这四个一线城市，目前感觉到楼市还是有热度的，只是可能没有以前那么热了；在武汉、南京、杭州等强二线城市，依然能感受到楼市是热的。但是如果你在三四线城市，就会不太大程度感到楼市是凉风嗖嗖，而更有一些五线城市及县城更是掉到了冰窖了。
这就是国内的房地产市场的现状，不能一概而论的谈房价。今天我想聊聊三四线城市的房价问题。
今年8月份的房价数据在前几天已经发布了，70个大中城市的房价一如既往的变差，没有意外，也没有超越预期，对于长期观察房地产市场的人应该都是这么判断的，比较市场形成了一定的趋势是很难在短时间出现逆转的。
从数据本身来看，一线城市的商品住宅价格仍在上涨，但是涨幅在回落。而二三线城市的商品住宅价格的降幅却在加大，其中在统计局公布的70个城市中，有些城市可以看作是四线城市，房价跌幅明显在加大。
说完数据，我们说说逻辑。毕竟数据是过去市场的反映，而逻辑才指引未来我们该怎么做？
国内三四线城市中，极少数城市的房价是靠内在因素驱动涨起来的，更多都是跟随一二线城市的大势涨上去了。之前的国内房价上涨特征就是一线城市先涨，二线城市接力涨，三四线城市跟风涨。所谓跟风涨，其实就是上涨没有什么逻辑的，更多是一种情绪的带动。
但是潮水退去，谁在裸泳就会一目了然的。
大多数三四线城市的人口净流出、居民收入不高、城市产业缺乏竞争力，是没法支撑上万元房价的。所以，一旦情绪褪去，跟风炒作的退场，房价自然就会下跌，甚至有些城市出现“自由落体式”的下跌也完全是有可能的。
房价是由人口、收入、货币信贷、流动性等方面共同作用的。其实对于三四线城市，除了人口净流出、收入增长不及房价上涨的速度外，流动性差也是一个很重要的问题，如果你去观察三四线城市的二手房交易，你会惊讶发现基本上没什么成交量，相信有在三四线城市炒房的经验的人都会有这样的感受，流动性极差，买到了就会砸在手上。
所以，三四线城市的房价最终还是回到与其经济水平、居民收入水平相适应的水平。没有支撑的高房价迟早会崩塌的，不过我们希望这个过程能够足够长一些，让大家有更多的应对空间。
