2019-10-29 09:27:35
房地产行业是资金密集型行业，如今，任何一家房企都在戴着“镣铐”在跳舞。
港龙地产也不例外，其公开披露的聆讯资料显示，公司债务规模逐年剧增。
2016年至2019年6月，公司借款总额（包括银行贷款和其他借款）分别为0.50亿元、3.18亿元、8.56亿元和14.36亿元，资产负债比率分别为17%、98.8%、122.1%和153.9%。
同一时期，公司收入规模获得较大提升，分别为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元和5.91亿元；年内溢利分别实现0.40亿元、0.33亿元、3.32亿元和0.70亿元。
斑马消费梳理发现，公司2018年业绩剧增，这得益于当年交付规模的大幅增长。当年，公司旗下华侨新城、新港城、香江华庭及香语华庭等4个项目，交付面积合计21.72万平方米，为上年的3.6倍。此外，2018年销售均价同比增长34.54%，由上年5225元/平方米增至7030元/平方米。
住宅产品在2018年实现收入15.27亿元，占比公司收入的92%，较上年提高20个百分点。
公司加速上规模的同时，财务成本高企的局面也显现出来。
2016年-2019年上半年，公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。
截至今年8月末，公司未偿还信托融资及其他融资安排总额为6.80亿元。
在银行借贷逐渐收紧后，信托融资成为中小房企惯用的融资渠道，此前新力控股（01180.HK）、三巽集团就大举借信托渠道“输血”。
港龙地产来自信托融资总额及其他未偿还融资额所占总借款的比重，从2016年的1.6%增至2018年的47.4%，2019年8月底为35.1%。
相比银行借贷渠道，信托融资手续简便、放款快，但融资成本几乎是银行的两倍。
公司向万向信托融资年利率11.5%，向无锡蠡悦股权投资合伙企业融资将给付的年利率高达14%。
值得注意的是，公司现有56个项目中，在今年上半年及之前的财年收入，仅来自4个城市的9个项目的销售，意味着未来大多数项目需要持续投入。
土储未成规模
今年7月和8月，港龙地产在江浙4座城，一口气吞下4幅土地，新增土地储备24.74万平方米，总对价36.1亿元。
消息甫一传出，长三角地产圈立刻炸群：港龙地产购地提速了。
在正式赴联交所披露聆讯资料前大肆拿地，并不能马上改变公司土地储备现状。截至今年上半年末，公司土地储备总量为471.54万平方米。其中，包括公司可销售及可出租建筑面积8.46万平方米、正在开发中项目总建筑面积389.35万平方米，以及留作未来开发的73.72万平方米。
在土储总量中，港龙地产附属公司旗下27个项目土储量占比总量的74.8%，余下的则来自合营和联营企业。
公司一直以“深耕”长三角作为战略部署，现有56个项目中，54个布局在长三角地区。
今年以来，长三角区域城市宅地供应普遍不足，头部房企补货意愿强烈，土地市场升温，导致土地市场竞争激烈，成交楼面价和溢价率上升。
中国报告网数据显示，截至今年7月，长三角地区TOP10企业拿地金额合计2721亿元。
头部房企长期割据，2018年，融创中国（01918.HK）土地储备1.6亿平方米，长三角区域土地储备占比33.3%。
