2020-08-29 18:35:43
2019年7月，新城控股（601155.SH）时任董事长王振华涉嫌猥亵女童，让这家一向低调的十强房企“全国闻名”，也让其股价近乎腰斩。2020年6月17日，王振华一审被判处有期徒刑5年，而新城控股却股价平稳。有市场分析认为，这是因为利空出尽。此后，新城控股股价一路上扬，最高突破36元/股，8月21日收盘价为35.91元/股。
确实，王振华是新城控股的麻烦，即使他不再担任董事长，也仍是公司实控人和第一大股东。这对新城控股肯定存在一定影响。比如，谈到新城开发的物业，购房者或多或少有一丝负面的联想。
但新城控股真正的麻烦却不是王振华，而是其引以为傲的“吾悦广场”综合体模式（在该模式中，新城控股修建大型购物商场，同时在商场周边修建住宅。下文把这些综合体中的商场部分，统称为“吾悦广场”。）新城控股的麻烦，还在于2016年以来的飞速扩张。
新城控股的“吾悦广场”大多位于城市非核心区域，周边居民消费能力较低，且提升空间有限。同时，城市化进程趋缓，“吾悦广场”不太可能发展成比肩“龙湖天街”、“凯德Mall”的热点商业区域。其租金上涨的天花板很低。
2016年起，新城控股进入大跃进模式：在建项目从2016年的1307万平米，增长到2019年的8498万平米。四年翻了6.5倍。这种加大杠杆，快速扩张的打法，一定要配合充足的现金流。
而“吾悦广场”恰恰是现金流杀手。危机来临时，只有现金能保护企业，而“吾悦广场”难以变现。一位多年从事商业地产收购的资深人士说：“资金紧张的时候，二三线城市的核心商场也就是六折。‘吾悦广场’打五折，我们未必会要。”
2019年7月，由于王振华事件冲击，新城控股股价一度腰斩。但大跌以后，仍然有很多投资者买入，把股价从最低点的21.29元（向前除权价）推升至如今的35元以上。这些投资者认为，实控人的个人品行，和上市公司的质地关系不大。即使王振华蹲在狱中，新城控股仍然是一家好公司。
这话乍一看有道理。从多项财务指标看，新城控股都比较优秀：克而瑞研究显示，2019年新城控股销售面积2046.9万平米，全国第七；销售额2308.2亿元，全国第八；净利润133亿元，全国第十。
经营净现金流指标：对于房地产企业，经营活动产生正净现金流难能可贵，也至关重要。2019年，新城控股经营活动产生的现金流量净额为435.80亿元。在所有房地产企业中，仅次于万科，排名第二。当然，以2018和2019年的总和来看，新城控股排第六。
