2012-07-09 09:32:11
在上海市中心最繁华的地段，一幅占地2.98万平方米的住宅用地沉寂了19年，香港九龙仓集团有限公司正是这宗具有传奇色彩地块的“主人”。
作为最早在上海拿地的香港房企之一，1993年3月12日，九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下了静安区万航渡路398号地块，熟地楼面地价为520美元/平方米，容积率4.7，使用年限50年。随后，该地块用地性质从综合用地改为住宅用地，被命名为上海静安花园，计划用于发展高端住宅项目。
2010年3月，在上海市政府闲置土地清理名单中，九龙仓上海静安项目榜上有名。九龙仓方面当时公告称，“上海静安花园将于2010年第四季度展开建设进度，整体将于2013年落成”。言犹在耳，但该项目至今没有动工。
“我们没有收到开发商提交的任何报建材料。”近日，静安区区委宣传部相关负责人如是说。
有业内人士指出，地块闲置近20年的案例在上海市中心几乎前所未有。九龙仓静安项目不仅错过了上海房地产市场高度繁荣的黄金期，导致资金长期积压，更加剧了项目与相关利益方的矛盾，日后规划建设的难度大大提高。
19年未动工
九龙仓上海静安花园项目西至嘉园小区，北至万航渡路，紧临静安寺、久光百货等高档商业区地带及中山公园商圈，步行5分钟半径内有3条地铁通过，可谓名副其实的“黄金地块”。
盛名之下，其实难副。
记者在现场看到，静安花园地块已被出租，作为工人宿舍使用，一排排陈旧的活动板房错落搭建，各种建筑材料零散堆放，生活垃圾随处可见。这种景象与四周的高档住宅小区和办公楼宇形成鲜明对比。据了解，地块的租借方为嘉华(中国)投资有限公司旗下的上海嘉申房地产开发经营有限公司。其开发的住宅项目嘉天汇，与上海静安花园仅一墙之隔。
据上海静安区侨务办公室资料显示，“改革开放后，香港大财团九龙仓在静安区实现了其在上海的第一个土地批租项目——严家宅地块，引进资金5亿港元。近年，九龙仓又在静安区最繁华的静安寺地区确立了建设项目。由此，静安区成为九龙仓在全市发展项目中唯一有两个批租地块的区域”。
其中，严家宅地块即为上海静安花园项目，静安寺项目则是如今的“浦西第一高楼”——上海会德丰广场。
近20年来，上海静安花园地块“等待开工”所带来的地价溢利似乎并不惹眼。常德路771地块成交于2010年8月，是近年来静安区成交的唯一一幅土地，楼面地价为29744元/平方米。据记者粗略估算，与常德路771地块相比，上海静安花园地块的单价已上涨8.8倍。
“数千万美元的真金白银砸下去，又经多年资本沉淀，这个项目最终可能根本没办法计算收益率。”嘉华投资有限公司副董事谷文胜告诉记者，20世纪90年代初，香港开发商来上海批租土地均是外汇现金交易，最终因开发不顺利被“套牢”的不在少数。
九龙仓2011年年报显示，上海静安花园地块的状态为“策划中”，与2010年半年报所称的“2010年四季度动工”的说法不符。对于地块近20年未动工的原因，九龙仓集团上海公司负责人拒绝回应。
多方博弈
在城市中心区的开发中，与各方利益协调的难度不容忽视。
据一位接近九龙仓的业内人士透露，该项目容积率过高，使得住宅高度对周围居民的影响较大。“日照时间方案无法通过，导致该项目的规划搁浅。”
静安区区委宣传部相关负责人则表示，并未见到上海静安花园地块的《规划许可证》、《施工许可证》等相关材料。
记者从《上海市1993年土地批租资料》中查阅到，在上海静安花园地块出让时，总建筑面积为83776平方米，受让人为“香港九龙仓静安公司、金泽投资公司安怡地产公司、上海申城房地产开发总公司、上海人保房地产开发公司”。其中，九龙仓占有40%的权益，为控股方。然而，在九龙仓2011年年报中，该地块的总建筑面积变成71000平方米，九龙仓持股比例上升为55%。
华顿经济研究院院长沈晗耀指出，上海静安花园地块19年未动工背后的原因是，多个利益主体难以达成协调。对开发商而言，需要平衡内部股东意见，找到最佳的利润结合点。对居民而言，在市中心旧式里弄的附近建高层住宅会涉及采光、建筑结构甚至动迁等问题。“在房地产调控背景下，上海高端住宅市场发展的最佳时期已过去，这个项目搁置得越久，变数就越多，甚至最后成为”烫手山芋“，对企业发展造成不利影响。”
自20世纪90年代进入上海以来，九龙仓在上海高端商业和住宅市场颇有建树。上海静安花园地块与陆家嘴滨江地王、松江祥和地块，被业内称为上海九龙仓未来发展的三大土地储备。目前，除了松江祥和地块已启动，其余两个项目均没有动工迹象。
