2013-05-13 10:09:15
近期本港地产股分拆成风，继合和(054)及鹰君(041)后，新世界(017)也加入分拆行列，令人回想起2005年至2006年期间，发展商争相将投资物业分拆房地产信托基金(下称REITS)上市的情境。不过，有别于合和，后两者则选择以合订证券(Stapled Securities)上市。究竟REITS与合订证券有何分别及利弊。
电盈(008)于2011年分拆香港电讯(6823)上市，是本港首家以合订证券上市的股份，该股上市至今股价持续造好，跑赢不少房地产信托基金，令市场的目光开始由REITS转移至合订证券的身上。骤眼看，REITS与合订证券除了负债率的限制外，可能并无太大分别，但事实上，合订证券在派息比率及业务投资的项目上，则有着不同的限制。
一般而言，由于合订证券的股息政策没有限制，主要由信托管理人的董事会决定，因此投资者普遍较忧虑其派息比率会较REITS为低。不过，本港首只合订证券香港电讯去年的派息率却超过100%，而鹰君最新公布分拆旗下的朗廷酒店投资(1270)，首两年可分派收益亦达到100%。
鹰君在公告中表示，朗廷酒店投资的每个股份合订单位的发售价将介乎4.65元至5.36元，每手500股，入场费为2707.01元。根据全球发售将占已发行股份单位约42.6%，全球发售规模介乎39.63亿元至45.68亿元。按此发售价计算，朗廷酒店向鹰君收购的酒店总代价分别约为153.25亿元或167.27亿元。
REITS较具透明度
对基金投资者而言，究竟他们倾向投资REITS还是合订证券?有中资基金经理表示，他们首要看的是股息率，没有特定较喜欢哪一种证券模式。不过，该基金经理指出，传统的合订证券对控股股东而言会较为有利，主要是其信托管理人不容易更换，即使业绩做得如何差、派息率如何低，其他股东也没有权去罢免;相反，REITS则较具透明度，其借贷比率及派息政策等均有限制，且REITS只可专注于投资地产物业，而合订证券则没有规范业务。
本港迄今已上市的REITS合共8家，合订证券则只有香港电讯1家，其股息率介乎3%至7%。而派息比率除了香港电讯超过100%较为突出外，其余的REITS一般也是在90%以上。
