2019-12-31 17:25:30
地产行业持续分化，年关将至，中小房企纷纷“逃离”房地产——卖资产续命者有粤泰股份，跨界医疗求新生者有中迪投资，康达尔地产“碰壁”后决定认真养猪……
与山东另外2家四面楚歌的“兄弟公司”相比，“老大”鲁商发展在陷入困境之前瞄准了“网红”玻尿酸，上市公司在医药强省的这一动作显然更被市场看好。此前，同样来自山东的“玻尿酸大王”华熙生物登陆科创板，幕后地产起家的美女老板一度跃身科创板首富。
12月31日，鲁商发展开盘仅3分钟再封涨停，封单超9万手。这是自其宣布进军玻尿酸以来斩获的第10个涨停。
地产商奔向暴利玻尿酸
12月30日晚间，鲁商发展就公司股票交易异常波动情形做出回应，除已公开披露事项外，公司目前无其他应披露而未披露信息。
数据显示，12月26日至31日，鲁商发展4天（交易日）3涨停，累计涨幅逾35％。 2个月前的10月1日，鲁商发展公告称，为进一步加快健康产业发展，公司拟收购焦点生物并取得后者控制权。据天眼查及公告披露，成立于2012年的焦点生物专注于透明质酸生产，产品应用覆盖化妆品、营养保健品等，目前其化妆级、食品级透明质酸产能为120吨/年，60％左右出口。公告信息显示，鲁商发展有望在2020年新增
300 吨化妆品级、260 吨医药级透明质酸产能。
透明质酸即玻尿酸的学名，此前“玻尿酸大王”华熙生物、昊海生物一纸招股说明书让这一美容领域的网红原料再次成为焦点，其碾压茅台、最高可达93％的毛利率更是引起资本市场热议。据悉，焦点生物（12％）在玻尿酸市场的地位仅次于华熙生物（36％），二者更是支撑起了山东省在国内玻尿酸领域的“王者”地位。
有数据显示，2018年中国的玻尿酸销量在全球占到86％，除了华熙生物、焦点生物外，位于第三、四、五位的阜丰生物（10％）、东辰生物（8％）、安华生物（7％）也全部来自山东。
这则后来被视为重大利好的消息“沉寂”一周后，在华熙生物、昊海生物上市前夕正式爆发——10月18日起，鲁商发展股价连续录得6个涨停，并在10月28日创下8.03元/股的近4年新高。透过龙虎榜数据，西藏东方财富证券拉萨团结路、东环路第二证券营业部，华泰证券深圳益田路荣超商务中心证券营业部等游资席位频频上榜。
一周前的12月19日，上述交易最终拍板，鲁商发展公告称拟现金收购焦点生物60.11％股权，交易对价2.58亿元。次日，鲁商发展股价一字涨停。
山东房企的挣扎
值得一提的是，在山东庞大的玻尿酸“帝国”中，依托于山东省药学科学院和山东省医药工业设计院的山东福瑞达医药集团扮演了极为重要的角色，当年华熙生物的孵化与发展均与其息息相关，尽管目前已退出华熙生物股权结构，但福瑞达旗下企业曾长期位列华熙生物前三大供应商。
去年年底，深耕地产数十年的鲁商发展斥资9.27亿元将福瑞达集团收至麾下，正式进军健康领域。根据公开资料及鲁商发展的提示公告，尽管福瑞达集团率先发明了用生物发酵的方法生产玻尿酸，曾掌握全球70％的玻尿酸供给，但目前并不生产玻尿酸，只是以玻尿酸为基础进一步加工生产化妆品等产品。
结合此次收购焦点生物，近2年鲜有问津的鲁商发展迎来了首份券商研报。华金证券测算，焦点生物明年将分别实现4 亿元、1 亿元以上的收入和利润。但今年上半年，焦点生物仅实现营收7250万元，净利润1487万元，与华金证券的预测悬殊较大。
不过若真如华金证券这般乐观，鲁商发展或有望摆脱业绩增长乏力的困境。
财报显示，鲁商发展尽管在当地仅有的3家上市房企中遥遥领先，但近年来净利润增长极不稳定，扣非净利更是多以负增长率变动。从2008年借壳ST万杰到2018年，鲁商发展10年间营收从25亿到88亿增长了3.52倍，但净利润却从2009年的4.39亿元降至去年的1.62亿，其中仅上市第二年实现增长。
在最新的申万分类中，鲁商发展去年88亿营收在133家上市房企中排名41位，净利润却不足3亿，排名87位。从主营构成来看，目前鲁商发展的主要收入来源仍是房地产销售，但截至今年上半年，房产销售占比已从去年同期的93.82％降至83.47％，去年新增的药品、化妆品收入比例已经明显超过物业收入。而从盈利能力情况来看，毛利率在60％以上的药妆显然更具吸引力。 值得注意的是，环境变化叠加各大龙头房企挤压，本地市场逐渐被压缩，鲁商发展的房产销售业务也逐渐从省内转向毛利较低的省外。截至今年三季度末，鲁商发展总负债达515.29亿元，调整后资产负债率为91.1％，净负债率为236.24％，两项指标均处于行业高位。种种困境之下，鲁商发展似乎已经做好了走向健康服务道路的准备。今年6月，鲁商发展甩掉了带有开发商标签的名字“鲁商置业”……
然而，同样位于山东的另外2家上市房企处境似乎更显尴尬。12月25日，净利润多年正负交替的中润资源，因转让4.79亿债权坏账被深交所质疑规避2019年审被非标；ST天业则身陷信披违规、虚增利润、内幕交易的巨大漩涡当中，巨额索赔已在路上……
中小房企困境
地产行业变局大背景下，感到艰难的肯定不只是山东的房企。
12月26日，原重庆市市长黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上指出，未来10年，9万多家地产商可能会淘汰掉8万。数据显示，今年前10个月国内破产房企超过400家。
马太效应持续强化，多数幸存的中小房企选择了“逃离”房地产，变卖资产、跨界重组在年底进入倒计时，粤泰股份、中华企业、华侨城、新城控股、泰禾集团、中国金茂大小房企均未缺席。
日前，持续巨亏的中迪投资因一纸跨界医疗的公告股价开启“过山车”行情。11月21日，中迪投资公告称，拟以支付现金方式收购育达健康100％股权，消息一出股价4连板，但随后便是2个跌停，资金来源成为交易疑点……
养猪和卖房，在2019年可谓冰火两重天。连续多年加码房地产的“农牧第一股”康达尔，在被京基集团收购完成后选择了“认真养猪”。 12月26日，近期累计斥资百亿元加持养殖项目的康达尔公告称，拟变更公司名称为“深圳市京基智农时代股份有限公司”，证券简称变更为“京基智农”，从此不再新增房地产项目……
