2020-01-09 00:41:25
上一次库存压力大的时候，“去库存”的需求随即而来。
随着全国轰轰烈烈的去库存，终于在2018年把库存降到了低位。
但从2018至今各地成交量都不乐观，有数据显示：楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年反弹至3.0年。
库存几乎反弹至三年前，那么有的购房者就需要注意了。
毕竟库存是供需关系中最重要的一环，总供给量的多少都将直接影响房产价格波动。
01
供需结构逆转
从住宅商品化以来的这十多年，我们一直处于需求大于供给的局面。
伴随着城镇化加速的脚步，无数人需要在城市安家买房，这些需求也促成了楼市供不应求的局面。
因为楼市成了一个让人眼馋的大蛋糕，无数开发商不断拿地盖房，增加供给。
导致供小于求的局面不可能持续存在，而这个临界点已经在2018年出现。
2018年上半年，住宅新开工面积5.3亿平米，而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。
这还是在有小阳春加持下产生的数据，2019年下半年销售面积更为惨淡。
这是一个非常大的变化，反映了2018年中国房地产一改过去三年住宅销售面积大于新开工面积的基本面。
换句话说，中国住宅在2018年开始，从供需结构上开始发生了巨大的逆转！
而这传导到市场的时间，大约还得需要几年。
从趋势上来看，随着供给不断增加，在未来几年，中国住房将从过去供不应求转变为供略大于需。
这种供需逆转对有的城市而言是好事，比如一线城市和人口净流入的城市，需求不断增加，可以很好的平衡、稳定当地的房价，起到比较正向的作用。
但对于小城市则不然。
02
小城市库存压力
在这一轮库存反弹波动中，诸葛找房数据显示：楼市库存持续上涨，2019年11月重点监测的20城批准上市面积为2143.04万平方米，环比上涨30.7%！同比上涨13.5%！
北京、南京、武汉等热点城市均呈现不同程度的上浮。
而一线的库存并不值得忧心，毕竟人口数据摆在那，早期严厉的限购政策也摆在那。
从很多人挤破脑袋都想获得一线购房资格，就可以看出一线是为了房价稳定而主动升上去的库存。
但三四线以下的城市则不然。
小城市的库存之所以存在，并且不断攀升，很大原因在于需求疲乏。
一方面是经过了两年的快速去化之后，整个市场购买需求被迅速掏空，市场需要一个缓和期。
另一方面是棚改开始落幕，从货币化转移到安置化，部分城市棚改减速，也让购房需求减少。
别忘了，除了库存压力增大和需求放缓还有一个重要的影响因素，那就是空置率。
小城市随着上一轮棚改结束，最不缺的就是房子。
而第二轮房地产销售高峰16-18年的房子都会在19年及20年大规模交付，空置率的情况可想而知。
对于小城市而言，因棚改拆迁，一个拆迁户拥有几套回迁房的现象并不少见。
但装修一套房都得不少钱，而且装修了也不一定能租出去，因此只能任由一堆钢筋水泥摆在那，不出售也难以产生任何实质价值。
19年，楼市开始出现阶段性和周期性的下滑。
尤其是一些三四线及下级城市更加明显，房企开始减速开发，降价促销增加，双十一不少大房企更是开始线上促销争夺战。
但均收效甚微。
03
这些购房者要注意了
小笙时不时会接到一些咨询县城房产能否投资的问题。
我国除了4个一线城市外，还有300多个地级行政区划单位和2800多个县级行政区划单位。
很多小城市的楼市购房者对数据向来不太敏感，反而对区域内的政策激励措施格外重视，往往认为既然都有措施出台来刺激楼市，那买房一定能挣钱。
其实，这才是最危险的。
从库存角度来讲，库存增加必然会增加市场的压力，而为了稳定楼市，一些限制性的措施也将陆续解冻，诸如限购限售。
各种花式去库存也会在今后不断显现。
但对小城市的楼市而言，无论是之前的开发商促销，还是未来可能会不断出现的人才引进，或各种花式去库存，在越小的城市效果越微弱。
毕竟需求减少是不争的事实，小城市无论是人口、产业、资源都很难持续吸引新的需求进场。
这一波要是接手了，投入的资金只会被套牢，或被稀释。
从市场角度来看，目前的市场已经进入高位，上涨有一定的压力，下滑却没有压力。
一线、新一线有人口做为需求，三四线也能勉强支撑，但小城市却不一样，区域内的调整也改变不了长期横盘，阴跌局面。
每经过一次上升后，总有长达几年的横盘期，横盘期的表现是：局部区域涨或局部区域跌，表现不一，但总体看起来价格比较平稳，没有太大波动。
对于区域涨跌，小城市的表象和收益都不会很明显，费心投入几十万折腾一次并不划算。
对于购房者来说还有一个很明显的信号，那就是房企战略调整。
这两年很多开发商在拿地上都很谨慎，随着三四线甚至很多小城市的地价，以及成本越来越高，一些开发商开始重新杀回一线城市。
这就是一个很好的风向标，意味着小城市的房产挣不了什么钱了。
所以作为还想在小城市买一两套兼顾投资的小散户，要么及时收手，别让小城市房产套牢了自己的资金，要么把钱争取放到省会城市。
毕竟大部分省会城市的凝聚力、人口虹吸能力还是很不错的，而且未来也是强省会时代。
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