2022-09-02 19:01:34
房屋公摊面积留废之争再起。
先是110平方米房屋实际套内仅有61平方米，让买家吐槽“都是套路”。如今，内蒙古取消公摊面积的建议，又让人们有了更多期待。
近日，内蒙古住建厅在针对《关于规范房屋公摊面积的提案》（以下简称《提案》）的答复中指出，将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。
对此，专家在接受新京报贝壳财经记者采访时称，我国房屋公摊面积由来已久，取消并非易事，如若取消亦将面临房屋单价上涨的错觉。此外，公摊面积客观存在，争议的核心并非简单取消了事，而是要在期房制度下，解决购房者“所见即所得”问题。
一问：公摊面积缘何“招恨”？
近期，有网友自曝，购买110平方米的房屋，在收房时却是“超厚的墙壁”、“逼仄的空间”，3间卧室亦“小得可怜”。在验房师测量后，其实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
这让公摊面积制度下高公摊、低得房率的问题，再度成为舆论核心。
公摊面积制度的留废问题由来已久，每隔一段时间就会引发市场讨论。在不少人看来，公摊面积的存在让部分开发商过度增加销售面积，购房者权益得不到保障，理应取消。
据了解，2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。其中，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积等组成；而公用建筑面积则主要包含了电梯井、楼梯间、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
对于近期备受关注的内蒙古一则《关于规范房屋公摊面积的提案》，内蒙古自治区政协委员王凤华提出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。
公摊面积被推上风口浪尖，往往与开发商借公摊面积赚取巨额利润联系在一起。由于国内对于公摊面积没有统一标准，大多由开发商说了算，因此给了开发商“钻空子”的机会。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉贝壳财经记者，公摊面积的问题涉及购房者的购房成本和物业费成本，亦与一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联。在其看来，处理好公摊面积问题，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极作用。
二问：一直以来为何难以取消？
尽管“公摊伤民”的论调一直存在，但公摊面积客观存在，取消并非易事。
中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员周学智向贝壳财经记者表示，取消公摊面积可能会造成房屋单价上涨的假象，但事实上并非如此。
周学智解释称，在地价、税费等不变的情况下，房地产开发商的房屋建筑成本变化不大。而开发商在计算房价时，不管购房者所得的房屋面积中是否包含公摊面积，都会将这部分建设成本计算其中。因此即便取消公摊面积，房屋总价格不会改变，但由于房屋面积有所减少，房屋每平方米价格将较原来有所上升。
“如果最终取消公摊面积制度，则需要改变当前房地产的价格体系。”周学智表示，购房应按套计价，而非按平米计价。但这在实施过程中，亦有难度。
中原地产首席分析师张大伟告诉贝壳财经记者，房屋公摊面积按照户型和房屋舒适度不同而各异，有时公摊面积也意味着更加舒适的居住环境。比如一梯一户住房的公摊面积要大于一梯三户；而购房者实际测量的房内面积仅为地理面积，并非实际套内面积，这需要专业的测量计算才能够得到。
据了解，公摊面积计算遵循“谁使用谁分摊”原则，但这一计算方式并不是把公摊面积均摊到每一套房子里，而是要通过系数分摊，也就是说大户型分摊到的面积较大，小户型分摊到的面积较小。
此次，内蒙古住建厅指出，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
三问：公摊面积争议如何治本？
在张大伟看来，公摊面积留废之争的根结并非在于制度本身，而是期房制度下，购房者是否可以“所见即所得”。
“此前部分开发商在期房营销时，通过夸大房屋信息，传递给购房者对于房屋面积的错误信息，导致购房者最终在交付后有心理落差。”张大伟表示，如果购房者在参观样板间时，就已经对房屋的面积有明确认知，对公摊面积亦有所预期，上述争议就会明显降低。这也是公摊面积纠纷少见于二手房交易中的原因。
值得一提的是，今年北京等地均对“样板间展示”出台了新规，要求必须1:1复刻，不得弄虚作假，且新房交付后3个月不得拆除。业内人士认为，这可以从一定程度上防范开发商“造假”的现象。
此外，周学智认为，对于房屋公摊面积的相关监管，还应该进一步出台相关文件规范，严格限制公摊面积的上限，并将相关信息更加透明化。
