2022-09-02 19:03:42
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率；
规划建筑面积＝土地面积×容积率；
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
楼面价与房价有什么关系呢？
房价，也就是房地产价格，指的是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。简单一点也就是，房价=土地价格+建筑物价格。
城市房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。根据推算，一般而言，土地成本占房地产开发成本比例40%左右（有些情况可能土地成本占据开发成本60%左右甚至更高）。
楼面价只是开发商成本核算的一个数据，和真实的销售价格没有太多参考性，很多人会根据楼面价乘以一定的数值来计算房价，这也仅仅只是估算，并不是确定的价格。
也就是说，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。
但是，楼面价低房价不一定低。如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
同样，楼面价高房价也不一定会高。如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要不成为库存，可以销售出去，房价也会适当调低。
最终房价怎么定还是要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润。
因此关于房价和楼面价之间的关系，还是要通过具体地区，具体来看，需要参考周边价格来进行综合分析，才会得出最低售价范围是多少。
