2022-09-20 21:34:56
上回，房叔分享了身边朋友买了回龙观暴涨的例子。
今天的这个朋友算是个买房冤种案例。
三年前卖了海淀四环里的老破小，换了个门头沟老城区的房为了养老。
海淀的房子三年涨了 80 万，门头沟的跌了将近 40 万。
里外里就是赔了 120 万。
好在手里还有别的房所以不算在意，但这几年被门头沟房子套牢的不在少数。
随着这几年门头沟房价一路下跌，今天房叔就来聊聊门头沟的房子到底还能不能买？
曾经的西部富人区
房价跌回 5 年前
近五年套牢了一众买房人的门头沟，当年也曾辉煌过。
甚至曾有 " 西部富人区 " 的名头。
2016 年前后，重工业搬离和环境治理下，门头沟的宜居属性，带起了 " 长安街西延线的浅山住区 " 的概念。
在北京均价冲击 4 万的时候，同期的门头沟才 2 万出头，这不妥妥的 " 价值洼地 "？
于是甭管是改善的还是投资的，都是疯狂买入。
2016 年，门头沟成交了 9941 套商品住宅，平均每天卖出 27 套！
而随之，门头沟的均价在短短一年之间，上涨了 73%，远超北京 45% 的平均涨幅。
然而这波赚得很开心的买房人没想到的是，好日子没多久就结束了。
门头沟的房价，在 2017 年 4 月爬到了巅峰的 54935 元 /㎡。
此后随着北京最严限购出台，炒房客离场，门头沟的房价直接大跳水。
一年以内跌破了 4 万，如今已经跌回了 5 年前，把赚到的钱全吐回去了。
而冷冰冰的数字背后，是一个个肉痛的买房人。
西山艺境，老城区的次新品质改善，从疫情开始已经跌了 100 万 +。
金泰丽湾悦栖山，当年有北京西部品质标杆之称。
当时一度遭疯抢，成了北京普宅销冠。
好不容易抢到手的房子，3 年过去赔了 72 万。
最惨的，甚至不是房价暴跌，而是根本没人接手。
房叔另一位朋友，二胎家庭，想卖了门头沟的房带着孩子上东城买学区房都不行 。
一边是孩子眼看就要 " 打回原籍 "，一边是账面财富不断缩水。
你肯割肉解套，别人可不肯当接盘侠。
门头沟为何骤然没落？
2017 年，确实是北京楼市的重要节点。
那以后，考验的就是各区的硬实力，究竟能不能抢来本地正常的购房需求。
所以市场分化就是必然的结果。
可是为啥，北京二手住宅已经走出了 2017 年的阵痛，成为全国最坚挺的存在。
门头沟还是 " 跌跌不休 "？
首先是因为，2017 年之前，开发商们致力于炒作 " 长安街西延线浅山住区 "。
在门头沟的布局，全是改善产品，同质化严重。
那么当各地炒房客离场，北京回归刚需市场，这些有钱人的 " 百万玩具 "，就面临去化困难。
而从门头沟本身的区位价值来说，实际上一直都只是一个旅游涵养区。
山地比例高达 98.5%，意味着没有空间，也没有打算发展能拉动当地经济的产业。
最近的城区石景山，一直以来也存在产业缺乏的难题，根本带不动门头沟。
相当于石景山是在承接海淀西城的外溢，而门头沟就是外溢的外溢。
而从刚需的角度来考虑，门头沟的教育资源，又被网友戏称为 " 深渊 "。
多重不利因素叠加之下，门头沟的火热一去不复返。
截至今年 6 月，门头沟存量面积去化时间，高达 56.6 个月。
潮水褪去的门头沟
还能不能买？
所以在了解完门头沟走势后，房叔觉得能不能买主要还是看个人需求。
因为如果生活和工作重心都在西边，咱也没必要跑到东边南边去买房。
房叔认为，考虑选择门头沟的主要是两类人群。
第一类，是习惯在西边居住，奔着养老的人，可以考虑门头沟老城区大峪一带。
老城区因为发展早，所以医疗、公园等配套都相对完善。
对于喜欢清净的老年人来说，出门就能上医院开药、买菜逛公园，既满足生活所需又十分宜居。
300 多万就能买个 90 平的两居。预算再高一些到 500 万以上的话，改善类的新房和次新房都有不少选择。
但弊端就是交通方面，因为老城区没有地铁，房子的流通性一定会受到影响。
所以房子在保值性上，大概率会落后北京大盘。
另一类，就是在西边工作的刚需群体，手头预算又够不上石景山或海淀。
这两年门头沟的低总价新盘，就都聚集在新城区。
随着去年年底，S1 地铁剩余段全线通车，可以换乘 1 号线和 6 号线。
门头沟新城至中心城区的时间也大大缩短，也让周边新房火热了一把，成为北京刚需新希望。
比如地铁 S1 线四道桥站的三个新盘，与石景山古城板块仅隔一条主路，价格却差了 2W 左右。
这三个盘中最小户型 60㎡的仅需 350 万就能上车，对于刚需置业来说还是非常友好的。
尤其是对于在西三至五环，地铁 6 号线、1 号线沿线工作的刚需，可以重点考虑门头沟新城。
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总的来说，门头沟虽然处于六环外，但西六环是个凹形，实际对比房山、大兴等地，其位置大体等于五环。
随着长安街西延线以及 S1 线的开通，实际到达市区的通勤距离要比其他郊区便捷许多。
但对于非本地人置业，要慎重选择老城区，交通上的硬伤会让房子后续无人接盘。
因为在一线城市中，北京市场仍然是刚需属性最明显的。
而郊区置业更应该看重的是：价格预算、工作通勤以及居住舒适度。
如果以上三点基本满足，那么刚需群体还是可以大胆上车。
毕竟在北京上车中位数已经到了 587 万的今天，刚需买房也会越来越难了。
