2022-09-21 16:21:12
以前我们投资房产主要考虑的是城市的潜力，包括GDP、人口、城市规模等，但是现在，我们需要从其他角度考虑，比如一个非常基础但又经常容易被忽略的变量——气候变化。
对于居住地的选择，大家都有一个共识：人们更喜欢住在沿海地区。例如，美国从20世纪70年代开始，人口就从中央北部大规模南迁到沿海城市，推动了阳光地带的快速崛起和房地产的繁荣。美国前总统里根1957年在加州的一个海边村落买了个房子，才2.9万美金，到1982年出手时变成了100万美金，涨了30多倍。2017年，当这处房屋再次转手时，成交价是2200万美金，比最开始涨了750多倍。
然而，在政府间气候变化专门委员会（IPCC）等科学组织发布的最新报告中预测，如果温室气体排放保持在高比率（RCP8.5），到2100年全球海平面将上升0.6至1.1米（1至3英尺）（或每年约15毫米）。到2300年，在最坏的情况下，海平面可能高达5米。如果各国确实大幅减少排放（RCP2.6），IPCC预计到2100年海平面也将上升0.3至0.6米。即使最低风险情况，也将会给沿海城市带来巨大影响。
简单来说，目前海平面就像是一个旋转的浴缸，正在改变形状，上下移动，水从不同的排水口涌入和流出，并越过两侧，最终会滑过浴缸的边缘。而住在沿海地区的人们，恰恰就是在这浴缸边缘。那么，沿海地区人们的资产将面临危险，日本、美国等一些沿海城市的房价也因此开始下跌。
01 气候变化正在悄悄影响房价
海平面上升可能会给沿海地区房屋持有者带来两个问题，第一是多发性临时性洪水事件；第二是所在地被淹没。这两个问题对房价来说都不是好事。
曾经气候变化对房价的威胁更多只是停留在理论上，但现在可能正在成为现实。沃顿商学院研究人员在美国佛罗里达州已经看到了房价真正的下跌。
自2018年以来，佛罗里达州沿海地区的房价呈下降趋势，而同一州的其他地方的房价则更为强劲。住房市场可能正在对一些气候风险进行定价。
以下图表大致显示佛罗里达州受海平面影响低风险区和高风险区之间的房屋销售量（上图）和价格（下图）的原始趋势。
在2012年之前，佛罗里达州受海平面影响低风险区和高风险区的房屋销量基本相同。然而，自2013年以来，受海平面上升（SLR，Sea Level Rise）影响最大的住房市场的交易量急剧下降，而沿海低风险区的销售量则在2013-2018年期间上升。相比之下，相对房屋价格的增长是滞后的；从2013-2016年，这两组地区的房价都有类似的增长，而高风险区的相对下降在2018年才开始出现，到2020年达到低于趋势的5-10%。
为什么会出现销售量下降和房价下跌之间时间差？
根据住房市场泡沫动力学的特点：在房地产繁荣和萧条期间，房屋销售量和价格之间都表现出领先-滞后关系，即卖家通过近期房屋价格上涨高估市场需求，对其房屋价值保持乐观态度。因此，卖家设定的卖出价格高于多数买家愿意支付的价格，导致交易量先于价格下降。
可以解释为，在受海平面影响高风险地区的，卖家低估了买家对于风险的焦虑，买家希望以较低的房屋价格来缓解风险焦虑。因此，会造成交易量将先于高SLR风险市场的价格下跌。
值得注意的是，在房屋交易量出现变化的2013年前后，确实有越来越多的公众开始对气候变化关注，主要来源于2012年10月袭击美国东海岸的飓风桑迪、IPCC发布《气候变化报告》、2014年国家气候评估报告发布。其中，IPCC的报告中增加了对SLR的预测，国家气候评估报记录了美国SLR风险。
Pew Research在当地民调数据中发现，担心气候变化的美国人从2012年前的30%到2013年增至40%，之后一直稳步增长，到2020年达到60%，
日本也存在类似情况。研究报告显示，日本长岛在2000-2017年间，受海平面影响的高风险区每年价格的升值比低风险区低0.8%。
02 2050年，你的房产还值钱吗？
在美国，自2000年以来，气候变化引发的超10亿美元损失的灾难越来越多。2020年全美有22起损失超过10亿美元的灾难，高于以往任何年份，造成的总损失达950亿美元。2021年2月，仅一个席卷德州的冬季风暴，损失超100亿美元。
根据瑞士保险研究所数据，仅在2020年，自然灾难事件造成的全球经济损失就达1900亿美元，平均值上升1.6%。
在《美国住房状况报告2021》中，因气候变化导致的家庭风险增加，被列为住房挑战之一。
纽约第一街基金会（The First Street Foundation，纽约非营利组织，研究美国洪灾风险）估计，2020年全美有1460万处房产面临严重的洪水风险，比联邦紧急事务管理局识别出的多出了590万处。
根据CoreLogic（提供住宅信息、分析和服务）的统计，全美有710万套单户住宅和25.3万套多户单元受到风暴潮的威胁，如需重建，总成本将达到2.65万亿美元。对房主而言，因气候变化引起的灾难越来越多，所需承担的房屋维修实际支出也越来越多。从2000年的80亿美元攀升至2010年的140亿美元，再到2019年的260亿美元。
事实上，这些气候变化导致的房屋损害维修费，购房合同中的保险无法赔偿。例如，加州连续多年干旱造引发灾害，数百万美元房屋的业主被他们的保险公司抛弃，并且很难找到愿意为他们的房屋提供保险的公司。
但现阶段，大部分人由于缺乏对气候风险的了解，很难认识到所购买的房子可能会有很高的维护成本，昂贵的保险，容易受到风暴或火灾的损害和破坏。所有这些可能性未来都会导致房产价值的下降或未来无法出售。
例如，哥伦比亚大学一项研究表明，2005年至2017年期间美国马萨诸塞州、缅因州、新罕布什尔州和罗德岛州的250万套沿海房产，因所在地区海平面上升导致的潮汐洪水增加，使房屋贬值4.031亿美元。
换句话说，很少有人考虑在2050年，自己所拥有财产价值还剩多少。
03 中国将是受气候变化影响最大国家之一
IPCC最新报告显示，海平面上升和河水泛滥给中国带来的经济损失位居世界首位，到2080年代的直接损失估计为640亿美元。另外，广州是世界上最容易受海平面上升影响的经济城市。
上海也可能遭遇海平面上升带来的严重损害，每年有0.1%几率发生的洪水将淹没上海约19%的地区，水深至少25厘米；如不控制二氧化碳排放，到2050年，淹没面积将上升到总面积的44%，到2100年将上升76%。
自然资源部今年5月发布，2021年中国沿海海平面达到1980年以来最高。其中，长江口和钱塘江口咸潮入侵程度总体加重，珠江口咸潮入侵次数和影响天数增加；辽宁、河北、福建和海南沿海部分监测岸段海岸侵蚀加剧；辽宁、河北和江苏沿海局部地区海水入侵范围加大。
高海平面加剧沿海地区灾害影响，其中浙江、辽宁和海南等受影响较重。
除了关注所在地区自然灾害发生将影响房价之外，还需考虑个人财产保障与赔付。然而，我国对于巨大自然灾害的财产赔偿机制也相对不完善。
2016年7月，我国长江流域的的超强降雨导致11个省份出现暴雨、河流洪水以及山体滑坡，经济损失逾1540亿元，但由于保险覆盖面较低，得到的保险赔偿仅为28亿元，占经济损失的比例不到2%。
其背后的一个重要原因是，我国财产保险整体投保率不高。大多数的财产，或者社会财富，并没有安排相应的保险。所以，即便多数保险都涵盖了洪水灾害风险，但由于没有投保，也就得不到赔偿。
因此，在中国投资房产，需要更关注财产保险。
